“قانون الكراء” الجديد بالمغرب ..

صادق مجلس النواب – بعد سنوات من المناقشة – على القانون المغربي الجديد المتعلق بـ ”الكراء”، و الذي سيتم العمل به بمجرد نشره في الجريدة الرسمية للمملكة.


قانون الكراء الجديد يهدف إلى تشجيع أصحاب المحلات على توجيهها للكراء، بمنحهم ضمانات قانونية لحمياتهم من تعسفات المكترين. كما ينص على مساطر جديدة فيما يتعلق بعقود الكراء وإصلاح محلات الكراء، وضمان السرعة في حل المنازعات، بتحديد آجال، مضبوطة.


إجبارية عقد الكراء
يحدد قانون الكراء الجديد مجال تطبيقه في ”المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني مؤثثة أو غير مؤثثة، التي تفوق مدة كرائها ثلاثين يوما ”.
كما يحدد ثمن وشروط الكراء بالتراضي بين الطرفين، و ينص على إجبارية إبرام عقد الكراء بمحرر ثابت التاريخ يضمن كل المعطيات المتعلقة بصاحب المحل وواجب الكراء، و تحديد المحلات المكراة، والمرافق التابعة لها، والغرض المخصص لها، وكذا التجهيزات المعدة للاستعمال الخاص من طرف المكتري وحده.
و يشترط قانون الكراء الجديد على أن يتوفر المحل المعد للسكنى، على المواصفات الضرورية من حيث الأجزاء، المكونة له وشروط التهوية، والمطبخ و مرحاض، والكهرباء والماء.
و في حالة لم يتوفر المحل على هذه المواصفات يمكن للأطراف قبل تسلم المحل المكترى الاتفاق كتابة على الأشغال التي يمكن للمكتري القيام بها، وكيفية خصم مصاريفها من واجب الكراء المتفق عليه سلفا.
كما يتوجب على المكري والمكتري إعداد بيان وصفي لحالة المحل المعد للكراء، وقت تسلم المحل ووقت استرجاعه ، ويرفق هذا البيان بالعقد وإذا لم يتم إعداد البيان الوصفي، فإنه بمجرد توقيع عقد الكراء يفترض أن المكتري قد تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال.
إلزام المكري بالإصلاحات
يلزم قانون الكراء الجديد، المكري بصيانة المحل لاستعماله وفق ما هو منصوص عليه . وإذا تم إشعار المكري بالطرق المنصوص عليها، قانونا بالقيام بالإصلاحات ولم ينجزها خلال شهر، جاز للمكتري أن يستصدر أمرا من رئيس المحكمة الابتدائية يحدد قيمة الإصلاحات المطلوبة، ويأذن بإجرائها وخصمها من واجب الكراء.
و حدد القانون الجديد إصلاحات تقع على عاتق المكتري ، مثل الإصلاحات البسيطة التي يقتضيها الاستعمال الطبيعي ، مثل ” إصلاح الأبواب، والأقفال، والتجهيزات الكهربائية، و النوافذ والألواح الزجاجية، وأشغال التبليط والصباغة ، والشبابيك والستائر ”.
و أيضا أجبر القانون الجديد المكتري على إصلاح وتغيير صنابير الماء، والتجهيزات الصحية بالمحل قبل حلول المكري.


حالة عدم أداء واجب الكراء
في حالة لم يرغب المكتري في تأدية واجب الكراء، يمكن للمكري أن يطلب من رئيس المحكمة الإذن له بتوجيه إنذار بأداء واجب الكراء إلى المكتري.
و يحدد القانون الجديد الأجل في 15 يوما للمكتري لأداء ما بذمته تبدأ من تاريخ تبليغ الإنذار. وفي حالة عدم الأداء الكلي أو الجزئي لواجب الكراء يطلب المكري من المحكمة أن تصدِّق على الإنذار والأمر بالأداء.
و بهذا يصدر رئيس المحكمة أمرا بالمصادقة على الإنذار في أجل 48 ساعة من تاريخ تسجيل الطلب اعتمادا على محضر التبليغ.
كما لا يقبل رفض طلب التصديق أي طعن عادي أو غير عادي ولا تكون له أي حجية. ويحق للمكري في حالة رفض الطلب، المطالبة باستيفاء واجب الكراء طبقا للقواعد العامة.
و بحسب القانون الجديد ففي حالة قبول الطلب يرفع النزاع أمام المحكمة الابتدائية. وإذا ثبت أن المكري توصل بمستحقات الكراء، وواصل بسوء نية مسطرة التصديق على الإنذار، حق للمكتري المطالبة بتعويض عن الضرر مقابل ما بين واجب كراء شهرين، و 6 أشهر، وذلك بصرف النظر عن المتابعات الجنائية.
شروط مراجعة واجب الكراء
يمكن للمكري والمكتري الاتفاق على شروط مراجعة واجب الكراء، ونسبة الرفع من قيمتها أو خفضها. لكن لا يجوز الاتفاق على رفع واجب الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات، بدءا من إبرام العقد، أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية.
و في حالة عدم وجود أي اتفاق ، فإن القانون يحدد إمكانية الزيادة في ثمن كراء المحلات المعدة للسكنى في 8  في المئة، وبالنسبة إلى المحلات المعدة للاستعمال المهني في 10 في المئة.
مع العلم أنه يمكن للمحكمة أن تحدد نسبة الزيادة في مبلغ واجب الكراء، بما لها من سلطة تقديرية ودون التقيد بالنسبتين السابقتين، إذا كان مبلغ قيمة الكراء لا يتجاوز 400 درهم شهريا، على ألا تتعدى نسبة الزيادة المحكوم بها 50 في المئة.
وإذا عبر المكري عن رغبته في مراجعة واجب الكراء ، بتوجيه إنذار للمكتري ، فإن سريان الوجيبة الكرائية، الجديدة يبدأ من تاريخ التوصل بالإنذار شريطة رفع الدعوى داخل أجل ثلاثة أشهر الموالية لتاريخ التوصل.
إنهاء عقد الكراء
في حالة إنهاء أو فسخ عقد الكراء، فإنه على المكتري أن يعيد للمكري محل الكراء، وإذا احتفظ به بعد هذا التاريخ، وجب عليه أداء تعويض تحدده المحكمة لا يقل عن ضعف واجب الكراء، كما يتحمل مسؤولية، إصلاح كل ضرر ثابت يطرأ على المحل ويعتبر في وضعية محتل لملك الغير بدون سند.
و زاد القانون الجديد، أنه يُسأل المكتري عن أي خسارة أو عيب يلحق المحل بسبب فعله أو خطئه، لكنه لا يُسأل عن الخسارة أو العيوب الناتجة عن الاستعمال المألوف والعادي، أو الناتج عن قوة قاهرة أو حادث فجائي.
و لا يجوز للمكتري إدخال تغييرات على المحل والتجهيزات المكتراة دون الحصول على موافقة كتابية من المكري. وفي حالة إجراء إصلاحات دون موافقة المكري، فإنه يمكن للمكري إلزام المكتري بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه، أو الاحتفاظ بالإصلاحات كما هي دون أن يكون من حق المكتري المطالبة بالتعويض. و أوضح قانون الكراء الجديد، أن الدعاوى المتعلقة بالإصلاحات والتغييرات تتقادم خلال ثلاثة أشهر، من تسلم المكري لمحله.
ما يمكن للمكري أن يطلب ضمانة من المكتري لتغطية الكراء والتكاليف الكرائية، وكذا الأضرار، لكن مبلغ هذه الضمانة لا يزيد على واجب شهرين، من واجب الكراء. على أن ترد الضمانة، في أجل أقصاه شهر، من تاريخ إرجاع المحل للمكترى.
استرداد المحل لفائدة المكري
نص القانون الجديد على أن عقود الكراء تنتهي بعد الإشعار بالإفراغ، بناء على أسباب جدية، كاسترداد المحل لسكنه الشخصي، أو أصوله أو فروعه المباشرين، أو المكفول، أو المستفيدين من الوصية أو لسكن زوجه، كما تنتهي بسبب ضرورة هدم المحل، وإعادة البناء وإدخال إصلاحات عليه أو بسبب التماطل في الأداء.
و يمنح للمكتري بحسب القانون الجديد أجل شهرين لإفراغ المحل. و في حالة عدم تجاوب المكتري مع طلب الإفراغ، بعد مرور الأجل يمكن أن يطلب صاحب المحل من المحكمة الحكم بالإفراغ.
كما يتضمن هذا القانون إجراءات تسمح للمكري استرجاع محل الكراء المهجور، أو المغلق. ويعرف المحل المهجور، بأنه المحل الذي يبقى مغلقا لمدة تزيد عن 6 أشهر ، والذي أخلاه المكتري من جميع منقولاته جزئيا أو كليا، وغاب عنه ولم يعد يتفقده ، لكن المحل لا يعد مهجورا إذا واصل المكتري الوفاء بالتزاماته تجاه المكري.
وفي حالة الإفراغ، فإن المكري يؤدي للمكتري تعويضا قيمته واجب كراء سنة، زيادة على صوائر الانتقال.
وبخصوص الأكرية المبرمة قبل دخول هذا القانون حيز التطبيق، فإنها تظل سارية، ويمكن للأطراف الاتفاق على إبرام عقد مطابق لهذا القانون.
النصوص التي سينسخها القانون الجديد
بعد نشر القانون الجديد في الجريدة الرسمية سينسُخ عددا من النصوص المتفرقة التي كانت تنظم الكراء، ومن بينها القانون الصادر بتنفيذه الظهير المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية الصادر سنة 1999، وتستثنى من النسخ المقتضيات المتعلقة بالأماكن المعدة للاستعمال التجاري والصناعي والحرفي.
كما ينسخ القانون الجديد، الظهير المتعلق بزجر من يمتنع عن الكراء، الصادر سنة 1941، والظهير المتعلق بزجر المضاربة غير المشروعة في الأكرية الصادر سنة 1954، وظهير التصريح بالأماكن الفارغة، الصادر سنة 1941، والظهير المتعلق بالأماكن المعدة للسكنى الصادر سنة 1941.
تجدر الإشارة، إلى أن قانون الكراء الجديد و المتعلق بتنظيم كراء المحلات المعدة للسكنى وللاستعمال المهني، يمكن صاحب محل الكراء من سهولة استرجاع محله المكترى في حالات محددة، ويسمح له بالرفع من قيمة الكراء بشروط.