سياسات الإسكان وأزمات السكن

من طرف said السبت 12 يوليو 2008 - 0:47

«عادت
مسألة السكن إلى الواجهة في السنوات الاخيرة، ففي مجموع البلدان المصنعة
عرفت أسواق العقار ارتفاعا غير مسبوق. تعكس الوضعية ـ التي يصفها عدد من
الفاعلين بالأزمة ـ تأثيرات لحظة قوية في ظرفية الاسواق العقارية، ولكن
كذلك الصعوبات التي يتوجب تعديلها، أو إصلاح سياسات السكن لتلبية كافة
الحاجيات. كيف يمكن مواجهة وضعيات الازمة السكنية في إطار عمليات البناء
والتجديد العمراني والحضري؟».
هذا بعض مما جاء في المقدمة التي صَّدرت
بها مجلة (مشاكل سياسية واجتماعية) ـ عدد 944: يناير 2008 الملف الذي يحمل
عنوان (سياسات الإسكان وأزمات السكن)، الذي تضمن العديد من المحاور في 110
صفحة.
من هذا الملف نقدم بعض الخلاصات.

العرض
لا يستجيب للطلب
إن
الحديث عن سوق السكن معناه التعامل مع الامر كما لو أنه لم يكن هناك غير
مسلك وحيد وبسيط لإنتاج وترويج هذه الثروة والمنفعة، في حين أن الامر
يتعلق في الواقع بإضافة مسالك وشبكات إنتاجية ذات خصوصية ومتباينة فيما
بينها جيدا من وجهة نظر تنسيق الرساميل المتخصصة، تنسيق الفاعلين،
والقواعد التي تحكم حجم الإنتاج. فما يحدد وتيرة الانعاش السكني الخاص ليس
هو ما يحكم حجم البناء لحساب شخصي، ولا هو وتيرة شراء منزل مستعمل سابقا،
ولا هو ما يحكم كمية السكن الاجتماعي. ولكل معاملة قوانينها الخاصة تصاعدا
وتناقصا، بحيث ان النتيجة المتوسطة التي نحصل عليها هي في جزء كبير منها
ترجع للصدفة. فليس بالضرورة أن تتصادف الازمات في الزمن. كذلك تتشكل
السياسات العمومية من تدخلات جزئية، متخصصة، لأجل تجاوز تباطؤ هذا الشكل
أو الآخر من الإنتاج أو التحول.
فالتطورات المتباينة لمختلف أجزاء
السوق ـ بسبب الشروط الخصوصية المتحكمة في حجم الاستثمار في كل شكل من
الانتاج السكني ـ تفسر اللاتناسق الواضح للإجراءات العمومية التي تبحث من
مخططات الانعاش الى برامج متخصصة، عن التأثير في جزء أو آخر من هذه
الاجزاء. والنتيجة هي ان التوحيد المرام للسوق، بعيدا عن ان يتقارب، فإنه
يتباعد كل يوم أكثر مما ينتج عنه التجزيء باستمرار.
من هنا يتحتم على
المسؤولين عن السكن التأمل في الاسباب التي من أجلها لا يبدو أن العرض
يستجيب للطلب الجديد من السكن، من وجهة نظر «الأساسيات» التي تحكم تطور
السوق. يبدو أن ثمة زيادة في الطلب مقارنة مع العرض. فهذا الارتفاع النزاع
الى الطلب المتعلق بالمساكن هو في حد ذاته واقع اجتماعي جذاب. والواقع ان
عدد الأسر، وليس عدد السكان، هو الذي يحكم الطلب على المساكن. فعندما مثلا
تنقسم عائلة مكونة من أربعة أفراد ـ بعد زواج الابناء ـ فهذا يعني تلقائيا
الرفع من الطلب.
إن المشكل في مجال السكنى هو أن ليس بإمكان جميع الأسر
أن تلجأ للاقتراض والديون لامتلاك مسكن. فارتفاع الاكرية هو في جزء منه
انعكاس لندرة المساكن ولكن أيضا ـ وبالتأكيد ـ تأثير تلقائي لارتفاع ثمن
الشراء. فالنقطة الاكثر هشاشة في سوق العقار تتجلى في عولمته، وهو ما يبدو
كمفارقة. فالصلة الدولية للظرفيات العقارية فيما بينها صارخة. كانت هناك
أزمة عقارية قائمة تقريبا هنا وهناك في مناطق العالم في بداية الثمانينات،
ثم طفرة في نهاية العقد، ومرة أخرى أزمة جديدة في بداية التسعينيات.
يشير
صندوق النقد الدولي (1) إلى أن نصف تقلبات أثمان العقار تعود الى عوامل
دولية. فالانتقال الدولي لمعدلات الفائدة توضح الامر، غير انه بعيدا عن
هذا العامل المالي، يبدو حسب صندوق النقد الدولي ـ أن ثمة دورة عالمية
للعقار قائمة. فعندما ندفع ثمنا مرتفعا في نيويورك، فإننا ندفع كذلك ثمنا
مرتفعا في لندن، أو مدريد، فالأثمان تتأثر فيما بينها وتنتقل من عاصمة الى
أخرى.
عجز في بناء
المساكن الاجتماعية
في التسعينيات ظهرت أزمة
العقار، تراكمت اللامبيعات من المساكن، انخفضت الاثمان، دخل منعشو وتجار
الممتلكات السكنية في إفلاس، أزمة الانتاج الزائد عن الحد. من هنا فإن لغة
الازمة، كما هي لغة الاستعجال هما أحيانا أول المعيقات في فهم والتأمل في
المسألة السكنية،لاحظنا بصفة عامة خلال هذه الفترة ان التدخلات العمومية
بعيدا عن ان تلغي لا تماسك السوق وأجزائه ـ كما اقترحت تلك التدخلات رسميا
ـ فإنها أبقت عليه.
لكن لماذا استمر هذا الانخفاض في إنتاج المساكن منذ
عشرين سنة؟ لا يمكن ان يكون تفسير ظاهرة من قبيل هذه المدة بكونها ظرفية.
التفسيرات متعددة وهي كلها صحيحة جزئيا. بالنسبة للبعض هذا الامر ناتج عن
التخلي عن دعم الحجارة لصالح دعم الشخص، ليس خطأ القول ان الدعم المشخصن
للسكن أصبح دعما اجتماعيا، لا يمكن البثة ان يكون له الطموح أو التطلع الى
تغيير دينامية أسواق البناء.
ثمة تفسير آخر يتم الحديث عنه في الغالب
وهو عدم كفاية بناء المساكن الاجتماعية. أليس حجم الحاجة الى السكن
الاجتماعي هو نفسه ناتجا عن عدم اكتفاء شمولي للمساكن وبسبب الارتفاع
الكبير للأثمان؟ يدعي آخرون أن النقص في البنايات الجديدة ناجم عن الدعم
الزهيد جدا للأشخاص الجدد الذين يصلون الى الحصول على هذا الدعم. فقد
أصبحت هذه المساعدات (قروض بنسبة صفر) تتناقص قيمتها الاجتماعية، بمعنى
انها تهم بتزايد الاطر الشابة بالنظر الى الصعوبة بالنسبة لغير الاطر ان
يكونوا السباقين للحصول على تلك المساعدات.
يجب الخروج ـ لكي يكون
هناك تفسير كامل للظاهرة ـ من دائرة السكن فقط والاندماج في سياقه
العمراني، فهؤلاء الذين تخلوا في الثمانينات عن سياسة إعداد التراب
التدخلي الذي وعدت به الدولة محليا، قاموا بهذا الاعداد في نهاية
الثمانينات، في الوقت الذي تفاقم فيه عجز العمليات العمومية لإعداد التراب
بالنظر الى تباطؤ التضخم، في الوقت الذي استمرت فيه دينامية التعمير في
أطراف المدن في منافسة غير نزيهة مع تلك العمليات. ففي عدة تجمعات سكنية،
اقتنعت الجماعات دون مشقة ان بناء أحياء جديدة كان هدفا متجاوزا.
لقد
أقنعت الاكراهات بالنسبة للبعض الابتعاد أكثر عن المدينة من أجل البناء،
وأقنعت آخرين بالبقاء في المدينة، مع احتمال عدم ولوجهم الى الملكية. لقد
أصبحت التعبئة العقارية ـ العمومية أو الخاصة ـ مسألة مركزية مرة أخرى.
فهي تطرح عدة أسئلة. ماهي الاداة الضرورية؟ ستؤخر مسألة الأداة بالطبع
واجهة النقاشات. عندما يتم خلق رصيد عقاري جديد، فإن المرشحين الراغبين في
الاستفادة منه سيكونون كثر، لكن ليس ذلك هو السؤال الاكثر أهمية. أين يجب
التدخل؟ بإمكان (تصميم التلاحم الترابي) ـ الذي حل محل «التصميم المديري
للإعداد والتعمير» ـ المساعدة على إنضاج هذه المسألة، لكن هذا السؤال نفسه
ليس هو الاكثر أهمية عندما نلاحظ أي الرأي السائد داخل الجماعات يبقى ـ
منذ عدة عقود ـ هو أن لكلفة التعمير الإضافي نزوعا الى أن تكون مضمونة من
طرف المستثمرين بالكامل في السكن الجديد. وإذن ليس مفاجئا في هذه الشروط
ان لا تكون للجماعات ـ إلا استثناءات نادرة ـ سياسة عقارية جديرة بهذا
الاسم. والمسألة الجوهرية هي ان التخطيط المجالي لا يمكن ان يحقق أهدافه
عن طريق تقنين تراخيص البناء فقط. من ثم يكون من الملائم تنظيم السيولات
المالية بشكل مختلف بإصلاح الجباية المحلية لتمكين الجماعات من أن تتوفر
على مشاركة أكبر في تحويل ترابها في علاقة مع طريقة أكثر اقتصادا لتلبية
الطلب الاجتماعي على السكن.
سياسة السكن:
خمسة أركان
إن ملكية
سكن هي بكل بساطة حلم جميع العائلات، لأنها هي أولى وسائل الامن
والاطمئنان، وهي كذلك إحدى أكبر المظالم داخل المجتمع، ذلك ان بإمكان
البعض ان يسكن وفي نفس الوقت يتوفر على عقار شخصي، في حين أن آخرين مرشحون
الى إنفاق أكثر من ثلث مداخيلهم في الكراء. لأجل التمكن من الارضية
الضرورية لتلبية الحاجيات يجب ان تتوفر السياسة الإسكانية وتقوم على خمسة
أركان:
ـ بناء سكن كرائي اجتماعي ديناميكي بعدد وافر من الوحدات السكنية.
ـ يتوجب على المستثمرين الخواص حتميا ان يزيدوا من الوعاء السكني المعد للإيجار وافر من الوحدات الجديدة.
ـ
لا يجب كذلك إهمال التحفيز على ان الملكية ـ وهذه دعامة أساسية ـ يجب ان
تشمل شقين: التشجيع على شراء سكن اقتصاد ي، الشيء الذي سيفضي الى مزاوجة
القوانين الملائمة داخل العمارات، ودعم ولوج الفئة الشعبية الى السكن من
أجل مساعدة كل شخص على حيازة شقة أو منزل في الوعاء السكني الخاص، جديدا
كان أو قديما.
ـ الاهتمام بسكن الطبقات الاكثر حرمانا والساكنات التي لها الاولوية في الحصول عليه، بمعنى تطبيق القانون المحدد للحق في سكن.
ـ
يجب ان لا يصاب الورش الكبير للتجديد الحضري بالإنهاك، بحيث ينبغي إعادة
بناء المدينة فوق ترابها بغاية إعادة خلق الرابطة الاجتماعية في أي مكان
فقدت فيه.
لا يختزل تحول السياسات الإسكانية في حركة كلاسيكية للاتمركز
الذي بواسطته قد يتم نقل كتلة من الاختصاصات الى مستوى معين من الجماعة
الترابية. في الواقع ان التحول يتمظهر في ثلاثية دينامية لم تصل أية منها
الى نهايتها: اتجاه للضبط، دينامية، لاتمركزية جزئيا، توجه قوي لصياغة
برامج متعددة السنوات وطموحة تشرف عليها الدولة تتكامل مع مبادرات باقي
الفاعلين. هل بإمكان هذا الخليط من الاختصاصات والمسؤوليات ان يحدث
دينامية صالحة؟
يحاول بعض الفاعلين في مجال السكن الخروج من التناقضات
والمأزق اللذين وضعتهم فيه سياسات الإسكان، من ثم يسعون الى تطوير
ديناميات تستجيب لاحتياجات مجموع الساكنة كالتالي:
ـ تنويع وتوزيع أفضل
للمنتوج السكني وتطويره. بعيدا عن كلمة السر التي وفقا لها «يتوجب إنتاج
سكني أكثر». فالمشكل هو إنتاج مساكن جديدة تكون في متناول الجزء الاكبر من
الراغبين في السكن.
ـ تنظيم السوق المحلي للسكن. إذ من الضروري في حالة الخصاص التعامل مع المخزون من السكن الموجود، رغم الانتاج من السكن الجديد.
ـ حماية أفضل لهؤلاء المتسمين أكثر بالهشاشة.
يعتمد
محرك هذه الدينامية على عاملين: الاول يرجع الى الوعي بكون إشكالية
الإسكان ترهن بقوة التطور الشامل للتراب، والثاني يرجع الى إرادة الانسلاخ
عن الحوجبات التقليدية القائمة بين مجالات السكن والإسكان وحوجبات التعمير
وسياسات التطور الاجتماعي.
يظهر السكن بمثابة عنصر للإندماج الاجتماعي.
فهو يجعل ممكنا القيام بمجموع الحقوق الاساسية. تذكر وضعية الاشخاص الذين
يعيشون في حالة مسكنية جد سيئة بالميزة الضرورية لسكن يضمن كرامة الانسان.
فالتوفر على سكن لائق يمكن الشخص من تحمل تام لشرطه كمواطن وإنسان. على
العكس من ذلك بدون سكن بدون حق في السكن، بدون إمكانية للارتقاء
الاجتماعي، «لن يكون هناك في الوجود، ولا محل إقامة محدد، ولا حق في
الوجود».
السكن الاجتماعي:
التعريف المعقد
إن الحديث عن السكن
معناه الاندراج ضمن زمن يفرض في نفس الآن عملا مباشرا وذا أمد بعيد.
فالمنتخبون مطالبون ـ من خلال سياساتهم الإسكانية والتعميرية وسياساتهم
العقارية في العرض الخاص بالمساكن المستقلة، أي جعلها في حكم المنقول، أي
المساكن المعدة للإيجار الاجتماعي على صعيد الولايات. بيد أننا نعرف جميعا
أن قدرة الاستقبال من طرف الوعاء السكني الاجتماعي غير كافية اليوم مقارنة
مع الحاجيات. لكن عندما نتحدث عن السكن الاجتماعي، عن ماذا نتحدث إذن؟
لا
يوجد تعريف للسكن الاجتماعي مقبول بالإجماع. في الواقع ثمة عدة مقاربات
ممكنة. بالنسبة للهيئات المانحة، فإن السكن الاجتماعي مقرون بحظيرة (السكن
ذي الإيجار المتوسط HLM). بيد أن السكن الاجتماعي ليس قبليا كرائيا فقط،
كما أن الإيجاري الاجتماعي لا يقتصرعلى المشار إليه آنفا.
يتحدد
السكن الاجتماعي وفقا لمساعدات الدولة، لكن تعدد أشكال المساعدة يجعل هذه
المقاربة معقدة. باعتبار هذا السكن في متناول الاسر ذات مصادر العيش
الضعيفة، فإن هذا التعريف يتداعى بوجود مساعدات شخصية تكون مؤهلة لها جميع
الاسر، على أن تبقى هي مصدر الدخل الوحيد. إذن لا تبقى هناك غير المقاربة
القانونية أو التنظيمية التي تتطلب إما تحديد المساكن الممنوحة من طرف
الجماعات بثمن أقل من ثمن السوق، وأما المساكن التي يخصص الولوج إليها الى
الاسر التي تكون مداخيلها أقل من السقف الجاري به العمل. من ثم فإن
التعريفين متساويان.
يحيل مفهوم الولوج الاجتماعي في شكل قروض مخفضة
(قرض بنسبة %0) أو قروض مضمونة. بيد أن المساعدة على الولوج ترتبط بالمالك
لا بالسكن الممول. إذن ليست مقاربة المسكن الاجتماعي كسكن متساوقة مع
مفهوم الارتقاء الاجتماعي. ثمة سبب آخر لكي لا نتعامل على نفس المستوى مع
الولوج الاجتماعي الى السكن والإيجار الاجتماعي للسكن، وهو ان ثمة فارقا
ملموسا بين مداخيل الأسر المعنية.
إن «الحظيرة الايجارية الاجتماعية
الفعلية» تعني المساكن الخاصة ذات الكراء المنخفض أو تلك التي تأوي الاسر
الأكثر فقرا. من ثم فإن تعريف السكن الاجتماعي سيكون عار من كل معنى إذا
لم يكن هذا الامر يمثل المانع من الإحالة على وضعية آنية، يمكن ان يعاد
النظر فيها برحيل الشخص الشاغل للسكن.
يعالج التشريع السكن الاجتماعي
من عدة زوايا. جبائية، تعمير، نظام التعويض، الاكرية القابلة للتطبيق
وشروط منح المساكن. ويتوفر كل تنظيم على حقل تطبيقي خاص به، ولا يسمح
المجموع دائما بالخروج بتعريف واحد للسكن الاجتماعي.
في سياق متصل، ماهي الشريحة التي تقطن المساكن الاجتماعية؟ إعمار الحظيرة الايجارية الاجتماعية تحدد بشكل ثلاثي:
ـ
بواسطة مستوى سقوف المداخيل التي تطبق خلال دخول المستأجرين. وهؤلاء
المكترون تغيروا بانتظام خلال الثلاثين عاما الاخيرة ـ ثلث الاسر تعيش في
السكن ذي الإيجار المتوسط.
ـ بمستوى الدورانية السكنية أو التعاقب على
المساكن في السنوات الاخيرة. وهو إيقاع يتغير جدا في الزمن، بحيث يعطي
الفرصة لتناوبات لفترات دوراتية مهمة، مما يساعد على عدد جد مرتفع لدخول
سكان جدد مع تقليص العرض، حيث تكبر صفوف منتظري السكن.
ـ بمميزات الطلب، التي تتطور تحت تأثير تغيرات حدة التورات في سوق السكن.
خلقت
هذه الثوابت الثلاثة الكبرى ـ منذ الثمانينات ـ تحولا تدريجيا في إعمار
الحظيرة الكرائية الاجتماعية التي تطبعها ثلاثة خصائص: الشيخوخة، تنامي
ظاهرة الاشخاص الذين وحدهم، العائلات ذات رب العائلة الوحيد (أو ربة
العائلة الوحيدة) والإفقار.

هامش:
(1) تقرير لصندوق النقد الدولي

تعريب: محمد خير الدين

2008/11/7